A Panattoni Hungaryt bízta meg egy országos kiskereskedelmi hálózat, új logisztikai központjának felépítésére. A főváros közelében megvalósuló BTS-fejlesztés során a megszokott logisztikaiközpont-funkciók (raktár, irodák, kamionparkoló és szociális helyiségek) mellett egy Pick-Tower-rendszert is kialakítanak, amely a termékek hatékony mozgatását biztosítja majd a raktáron belül.
„Az együttműködés nemcsak a harmadik és egyben legnagyobb built-to-suit projektünk, de egyúttal a piac egyik legnagyobb logisztikai BTS-megállapodása is idén. A törökbálinti és gyáli saját projektjeinkkel és több BTS-megállapodással vágunk neki a 2024-es évnek” – mutatott rá Kemenes László, a Panattoni Hungary vezetője.
A fejlesztés során a Panattoni mintegy 120 ezer négyzetméteres telekterületen 28 ezer négyzetméter raktárat és 4000 négyzetméter irodát épít. A BREEAM Very Good minősítést megcélzó fejlesztés összhangban áll a Panattoni környezettudatossági koncepciójával és fenntarthatósági elveivel. A projekt beruházója az OTP Ingatlanbefektetési Alap – összhangban diverzifikációs politikájával – a Panattoni BTS-fejlesztésének finanszírozásával növeli portfóliójában a logisztikai típusú ingatlanok arányát. A tervek szerint a logisztikai központ építése hamarosan elkezdődik, a végső átadást pedig 2025 szeptemberére tervezik a partnerek.
Piaci várakozások
A Portfolio megkeresésére Kemenes László elmondta, hogy a bérleti díjakban a tavalyi év során indult emelkedést követően jövőre inkább stagnálásra, vagy lassuló növekedésre számíthatunk. A kereslet 2023 harmadik negyedévére némileg visszaesett, a kínálat ugyanakkor kevésbé, így
az elmúlt 12-18 hónapban tapasztalt bérletidíj-emelkedés előre láthatóan lassulni fog 2024-ben.
Az ipari és logisztikai ingatlanok kapcsán azonban érdemes megjegyezni, hogy egyre nagyobb a kereslet a speciális kialakítású, emelt műszaki tartalommal rendelkező épületek iránt, amelyek bérleti díjai a sztenderd raktáraktól sokszor jelentősen eltérnek. Az úgynevezett „sztenderd raktárakkal” kapcsolatos elvárások átalakulóban vannak.
A hozamszint valószínűsíthetően a jelenlegi szinten stabilizálódik 2024 első felében. Innen az év második felében mozdulhat el pozitív irányba, amennyiben a külföldi befektetők aktivitása megnő. Ezt számos, Magyarországgal kapcsolatos pozitív gazdasági esemény is elősegítheti, pl. a csökkenő infláció, vagy az uniós források igénybevételének lehetősége - tette hozzá.
December 5-én a Property Awards 2023 díjátadón kiderül, melyek voltak az elmúlt egy év legfontosabb ingatlanpiaci teljesítményei, ahol többek között az Év Raktárbérleti Tranzakcióját is díjazzuk. Részletekért kattints!
Stabil kereslet
Az autóiparhoz és akkumulátor-gyártáshoz kapcsolódó beruházások kapcsán a magyar ipari ingatlanpiac fokozottabb figyelmet kap mind a külföldi, régióban is aktív, mind pedig a hazai befektetők részéről. Az ilyen típusú beruházások, az ezek által generált igények, valamint a kereskedelmi ingatlanok más szektoraiban tapasztalt megtorpanás eredményeként az ipari ingatlan, mint befektetési termék, egyértelműen előlépett az elmúlt években. A pandémiát követő időszakban jellemzően az e-kereskedelemhez kapcsolódó igények táplálták a keresletet, az utóbbi két évben pedig már ezek a beruházások növelték azt tovább.
Magyarországon ez azt eredményezte, hogy olyan stabil másodlagos piacok alakultak ki, mint Győr, Komárom, Tatabánya, Kecskemét, vagy a jelenleg legnagyobb „slágerpiac”, Debrecen. Azt tapasztaljuk, hogy az említett beruházásokat kiszolgáló új fejlesztésekről egyelőre könnyebb a hazai befektetőket meggyőzni. A külföldi befektetőknél a jelen gazdasági környezetben még nehéz áttörni az országkockázathoz kapcsolódó fenntartásokat, de az érdeklődés az ő részükről is megvan. Ők jellemzően kivárnak és csak akkor mozdulnak, ha „betonbiztos” terméket tudnak vásárolni - hangsúlyozta a szakértő.
Pozitív fordulat a projektfinanszírozásban
A projektfinanszírozás terén kifejezetten pozitív a tapasztalatunk.
Eddig bármely bankkal vettük fel a kapcsolatot, mindegyikkel érdemi beszélgetést tudtunk folytatni az induló projektjeink finanszírozása kapcsán, legyen az spekulatív, vagy BTS fejlesztés.
Az ipari szektorban továbbra is magas a megkezdett, vagy induló projektek száma, így az érdeklődés maximálisan megvan a részükről, az általuk kínált feltételek pedig a jelen gazdasági környezethez igazodnak. A magas kamatok időszakát éljük, de a jó projektekre van finanszírozás - mondta el Kemenes László.
Fordulat a kivitelezésben
Az állami beruházások visszaszorítása egyértelműen nyomás alá helyezte a kivitelezési piacot az idei évben. Már az év első felében lehetett érzékelni, hogy megfordul a trend, jelentős szabad kapacitás mutatkozott mind tervezői, mind kivitelezői oldalon.
Az év második felére már kézzelfoghatóvá vált a kivitelezési költségek csökkenése – átlagosan 20-30%-os, néha még e fölötti visszaesést is tapasztaltunk.
Hozzá kell tenni ugyanakkor, hogy a 12-18 hónappal ezelőtti árszintek nagyon magasan voltak, így ez a csökkenés egy magas bázishoz mért változás - emelte ki a cégvezető.
Berobbant az ESG
A Panattoninál már a tervezési fázisban meghatározó az energiamodellezés és a körforgásos gazdaság eszméjének követése. Az épületeinknél prioritásnak számít az energiahatékonyság javítása és az energiafogyasztás csökkentése – nemzetközi szinten a napelemek használata hangsúlyos, melynek kiépítésére a törökbálinti fejlesztésünk esetében is lehetőség van a bérlői igények szerint. E projekt kapcsán kiemelt figyelmet fordítottunk az ökoszisztémára: úgy optimalizáltuk a föld kitermelést és töltést – mintegy 70-80 ezer m3 földről van szó –, hogy minimalizáljuk a ki- és beszállítást, csökkentve az ezzel járó károsanyag kibocsátást. A telek felét fák és cserjék borítják, a növények és vadvirágok locsolását automata öntözőrendszer biztosítja, a területen cél a biodiverzitás megteremtése és megőrzése. Ennek érdekében denevérodúkat is telepítettünk a park területére. A bérlők közlekedését is elősegítve több elektromos töltőállomást és autómegosztó-parkolóhelyet építettünk ki, természetesen a kerékpár és roller-tárolók sem maradtak el. Az épületek a vízgazdálkodásnak és energiahatékonyságnak megfelelően csökkentett vízfogyasztású szaniterekkel és csaptelepekkel, szivárgásérzékelő rendszerrel, valamint intelligens energiagazdálkodási rendszerekkel lettek felszerelve. Az utak és épületek alá részben újrahasznosított darált beton került bedolgozásra. A park irodaterületein dolgozók egészségére és a gondtalan munkavégzésre ügyelve törekedtünk a természetes megvilágítás növelésére, az irodákba hatalmas ablakokat illesztettünk be és a BREEAM-irányelvek mentén alakítottuk ki az irodahelyiségek akusztikáját is. Minden új fejlesztésünk esetében minimális célkitűzés a BREEAM Excellent minősítés elérése - mondta el Kemenes László.
Címlapkép forrása: Getty Images
